Kas kinnisvaraturu kõikumine võimaldab taganeda ebasoodsaks muutunud müügilepingust?

Vastavalt Riigikohtu seisukohale lähtuvad pooled müügilepingu sõlmimisel ühisest arusaamast, et müüdava asja väärtus stabiilses majanduskeskkonnas oluliselt ei muutu. Kinnisasja väärtuse oluline muutumine võib anda aluse lepingulise suhte ümberkujundamiseks. Arvestada tuleb siiski asjaoluga, kas vastav väärtuse muutumine oli kahjustatud lepingupoolele ettenähtav ja kas ta ei kanna asjaolude muutumise riisikot.

Lepinguõiguses kehtib lepingu kohustusliku täitmise põhimõte – pacta sunt servanda. Ettenägematud ja erandlikud majanduslikud, poliitilised või sotsiaalsed sündmused võivad siiski olla aluseks sõlmitud lepingu muutmiseks või hoopis lepingust taganemiseks. Sellise lepingupoole käitumisvõimaluse näeb ette võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § -s 97 sätestatud lepinguliste kohustuste vahekorra muutumise regulatsioon.

Eelnimetatud seadusesäte näeb ette õiguse esitada lepingu muutmise nõue, kui pärast lepingu sõlmimist on muutunud lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ja sellega on kaasnenud lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine. Olukord võib muutuda kas kohustuste täitmise kulude olulise suurenemise või teiselt lepingupoolelt saadava väärtuse olulise vähenemise tõttu. Lisaks eeltoodule, peab olema täidetud ka rida täiendavaid tingimusi. Eelkõige, lepingu muutmist nõudval lepingupoolel ei olnud võimalik asjaolude muutumist mõistlikult ette näha ega asjaolude muutumist mõjutada ning ta ei kanna asjaolude muutumise riisikot. Kui lepingu muutmine ei ole võimalik või see on teise lepingupoole suhtes ebamõistlik, saab lepingust taganeda.

Esmapilgul tundub kõik väga lihtne olevat. Justkui igasugusest majanduslikult liigselt koormavaks muutunud lepingust saaks taganeda väites, et lepingu aluseks olnud asjaolud muutusid pärast lepingu sõlmimist. VÕS § 97 muutus eriti aktuaalseks seoses ülemaailmse majandus- ja finantskriisiga ning sellega kaasneva töötuse ja ettevõtete pankrottide arvu kasvuga, kinnisvarahindade olulise langusega, finantseerimistingimuste karmistumisega ning erinevate toorainete hindade olulise kõikumisega.

VÕS § 97 regulatsiooni põhjalikuma analüüsini jõudis Riigikohus aga esmakordselt alles eelmise aasta lõpus. Kahes Riigikohtu poolt arutatavas kohtuasjas tuginesid kinnisvara ostjad kinnisvarahindade olulisele langusele väites, et sellega kaasnes poolte kohustuste vahekorra oluline muutmine ja seega esines alus VÕS § 97 kohaldamiseks. Lisaks eeltoodule oli lepingust taganemine ühe ostja arvates õigustatud tulenevalt sellest, et krediidiasutused ei finantseeri muutunud majanduslikus olukorras enam detailplaneeringuteta kinnistute omandamist ning et lepingu sõlmimisel silmas peetud ehitusõiguse mahtu ei ole võimalik kasutada terves ulatuses.

Eelkõige analüüsis Riigikohus „lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude“ tähendust. Lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka saab lugeda ainult selliseid asjaolusid, mille olemasolu, saabumine või edasikestmine on hõlmatud poolte ühisest arusaamast ja millel põhineb nende lepingu sõlmimise soov. Selliste asjaolude hulka ei kuulu üldjuhul ühe lepingupoole ootused, kui need ei ole teisele poolele teatavaks tehtud ja teine pool ei ole neid teadmiseks võtnud või pidanud neid hea usu põhimõttest lähtuvalt teadma.

Seoses müügitehingu finantseerimisega leidis Riigikohus, et see on küsimus, mis on üldjuhul ainult ühe lepingupoole (praegu ostja) mõjusfääris. Konkreetsel juhtumil ei olnud tuvastatud poolte ühist soovi hõlmata lepingu finantseerimise tingimused lepingu sõlmimise aluseks olevate asjaolude hulka. Sellest tulenevalt ei saa VÕS § 97 selles osas kuuluda kohaldamisele.
Ka ehitusõiguse maht ei kuulu lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka, kui müügilepingus puuduvad kokkulepped ehitusõiguse mahu kohta. Tegemist on asjaoluga, mis ei olnud lepingu sõlmimise hetkel kindlalt teada ega olnud hõlmatud poolte ühisest tahtest ei lepingu ega lepingueelsete läbirääkimiste kohaselt.

Seoses kinnistu ostuhinna olulise langusega rõhutas Riigikohus, et kinnisasja väärtuse olulise muutumise korral on iseenesest võimalik VÕS §-i 97 kohaldada. Müügilepingu korral on lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulgas üldjuhul poolte ühine arusaam sellest, et müüdava asja väärtus stabiilses majanduskeskkonnas oluliselt ei muutu. Sellele vaatamata, ei oma kinnistu väärtuse oluline muutumine tähendust siis, kui ostja majandus- ja kutsetegevus on seotud kinnisvara arendamisega ja kinnisvaraturg ning sellega seotud hinnatõusud ja -langused peaksid olema talle teada ning ka etteaimatavad.

Riigikohus leidis samuti, et analüüsida tuleks ka seda, kas Eestis toimunud kinnisvarahindade languse tingis vaid USA pangandusest alguse saanud kriis või oli kinnisvarahindade langus vähemalt osaliselt tingitud ka Eestis tegutsevate krediidiasutuste laenupoliitikast. Viimasel juhul oli võimalik mõistlikult eeldada, et kinnisvarahinnad võivad langeda ning seega asjaolud muutuda. Lisaks eeltoodule, sellise lepingu puhul, kui ostuhind tasutakse teatud perioodi möödudes pärast müügilepingu sõlmimist ja omandi ostjale üleandmist, peab kinnisvarahindade muutumise riisikot kandma ostja.

Täiendavalt juhtis kolleegium tähelepanu sellele, et lepingust taganemine on erandlik abinõu ja seda saaks kasutada vaid piiratud juhtudel. VÕS § 97 annab kahjustatud lepingupoolele eelkõige õiguse nõuda lepingu muutmist. Teatud juhtudel on võimalik esitada kohe lepingust taganemise või lepingu ülesütlemise avaldus ja nõuda lepingu tagasitäitmist. Sellise avalduse esitamine on põhjendatud vaid siis, kui lepingut ei ole objektiivselt võimalik muuta või kui teine lepingupool (antud juhul müüja) väidab, et lepingu muutmine on tema suhtes ebamõistlik.

Kokkuvõtvalt võib öelda, et ühest küljest on nüüd Riigikohus küll möönnud, et kinnisvarahindade langus võib olla müügilepingu tingimuste muutmise aluseks, ent teisalt rõhutab Riigikohus, et VÕS § 97 alusel lepingutingimuste muutmine on siiski väga erandlik. Millised on need väga erandlikud olukorrad, mis annaksid võimaluse lepingu muutmiseks VÕS § 97 alusel, jääb edasise kohtupraktika sisustada.