Üüri tingimuste muutmise võimalikkusest VÕS § 97 valguses

Kuigi võlaõiguse üldiseks põhimõtteks on, et sõlmitud lepinguid tuleb täita, teeb seadus siin  ka erandeid eriliste juhtumite korral.  Nii on võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 97 kohaselt võimalik lepingu ühe poole algatusel muutmine lepinguliste kohustuste vahekorra muutumisel.  Aktuaalseks on VÕS § 97 muutunud eriti viimasel paaril aastal, kui majanduslanguse tingimustes on (tavaliselt) ühele lepingupoolele tundunud,  et sõlmitud leping on muutunud liialt koormavaks. Eriti teravalt on selline ühepoolse muutmise vajadus esile tõusnud üürilepingutes, kus üürnike sooviks on üüri vähendamine äritegevuses tekkinud raskuste tõttu.

Hiljuti on ka Riigikohus käsitlenud VÕS §-i 97 lepingu tingimuste muutmise ja lõpetamise küsimuses, kuid konkreetseks vaadeldavaks tehinguks ei olnud üürileping ning seetõttu on ikka veel jäänud lahtiseks need tingimused, mille esinemisel võiks olla võimalik muuta üürilepingu tingimusi seoses kehvemaks muutunud majandusliku olukorraga.

Lähemal vaatlusel võib aga siiski Riigikohtu seisukohtadest teha mõningaid järeldusi ka üürilepingute asjus.

Olulisimad tingimused on sätestatud VÕS §-s 97 lg 1 ja 2.  Nimetatud lg 1 kohaselt, kui pärast lepingu sõlmimist muutuvad lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ja sellega kaasneb lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe lepingupoole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt lepinguga saadava väärtus väheneb oluliselt, võib kahjustatud lepingupool nõuda teiselt lepingupoolelt lepingu muutmist poolte kohustuste esialgse vahekorra taastamiseks.

Lepingu muutmiseks peavad lisaks nimetatule esinema ka kõik neli alljärgnevat asjaolu (VÕS§ 97 lg 2):

1)      kahjustatud lepingupool ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda ja

2)      kahjustatud lepingupool ei saanud asjaolude muutumist mõjutada ja

3)      asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt kahjustatud lepingupool ja

4)      kahjustatud lepingupool ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel.

Kõigepealt tuleb arvestada,  et Riigikohtu arvates tuleb lepingu (sealhulgas siis ka üürilepingu ) tingimuste muutmist VÕS § 97 alusel lubada ainult „äärmiselt erandlikel juhtudel“.  Seda tingivad eelkõige tehingute õiguskäibe kindluse olulised huvid.  Seetõttu ei ole ka loota, et üürilepingu tingimuste muutumine saaks olla kerge.

Muutunud peavad olema lepingu sõlmimise aluseks olevad asjaolud. Selliste asjaolude määratlemisel ei saa lähtuda ainult ühe lepingupoole ootustest, välja arvatud, kui need ootused on teisele lepingupoolele teatavaks tehtud.  Siinkohal üritavad üürnikud tavaliselt viidata oma äritegevuse ootamatule langusele, jättes aga tähelepanuta, et äritegevuse õnnestumise riskid jäävad ju ikkagi igaühe enda kanda, mistõttu tekibki üürnikel probleeme VÕS § 97 lg 2 p 3 täitmisega (vt ülal).   Võrdleme seda olukorda näiteks inflatsiooniga või valuuta devalveerimisega, mille riski kannab (lepingus vastava sätte puudumisel) üürileandja:  vist ei ole palju neid, kes senise praktika valguses võiksid täie kindlusega väita, et üürileandjad oleks sellises olukorras saanud viidata VÕS §-le 97…

Muutus lepingu sõlmimise asjaoludes peab olema sellise mõjuga, et sellega kaasnes ka üürilepingu poolte kohustuste vahekorra oluline muutumine.   Siinkohal tuleks eelkõige arvestada just vastastikuste kohustuste vahekorda, mis tavaliselt ju ei muutu, sest üürnik kasutab edasi neid samu ruume ja saab üürileandjalt samasuguseid teenuseid.  Enamikus on üürnike probleemid tekkinud siiski üürniku ja kolmandate isikute (klientide jm) vahel sõlmitud lepingutest, mida ei ole aga põhjust vaadelda suhetes üürileandjaga.

Üürileping on kahepoolne leping, mis on sõlmitud tavaliselt pikemaks ajaks.   See tagab ka mõlemapoolsed ootused õiguskäibe kindlusele.  Tavaliselt on ka üürileandjal omad kohustused üürile antud kinnisasjaga seoses (laenud pankadele, mis tagatud üürile antud hoonega jms).  Üürnik võib oma raske olukorra põhjenduseks ju tuua näiteks klientide vähesuse.  Samal ajal puudub aga üürileandjal arvestatav võimalus nõuda oma võlausaldajate ees võetud kohususte tingimuste leevendamist viitega sellele, et üürnikel on raske olukord ja nõutakse üüri vähendamist.

Seega peab üürnik oma üüri vähendamise nõude tõendamiseks muuhulgas ka tõendama, et tema nõutud üüri vähendamine ei too kaasa üürileandja olukorra olulist raskenemist või vähemalt oleks üürileandja pidanud sellist üüritulu vähendamist mõistlikult ette nägema.  Üürniku nõude tagajärjel ei saa tekkida olukord, kus kohustuste tasakaal langeb liialt teise poole kahjuks.  Kuna tavaliselt ei ole üürnikul võimalik teada üürileandja ja pankade vaheliste tehingute üksikasju, võib üüri vähendamise tagajärjel üürileandja olukorra tõendamine osutuda üürnikule ületamatuks takistuseks.

Nagu eeltoodust nähtub, on Riigikohtu seisukoht, et § 97 rakendamine saab toimuda ainult äärmiselt erandlikel asjaoludel õige ka juba seepärast, et tavalisest keerukama tõendamiskoormise tõttu ei ole üürileandjatel lihtne tõendada, et üüri alandamise nõudel võiks olla alust.  Loomulikult on iga olukord erinev ja vajab eraldi kaalumist.